- 1）9.1%の利回りはウソでしょ!?
- 2）マンション経営ってほんとに有利？
- 3）将来家賃が下がったら…
- 4）将来マンションの価値が下がったら…
- 5）すぐ換金できないのでは？
- 6）不動産はなんとなく怖い…
- 7）なぜ中古がいいのか？
- 8）古い建物は心配…
- 9）物件はどこから入手?不法占拠などのトラブルは？
- 10）地方に住んでいるが…
- 11）相続税対策に有利？
- 12）部屋の修理について
1）9.1%の利回りはウソでしょ!?
利回り11%以上の売りマンションもあります。
が、そういう物件は希少なため、ニーズ本数を確保できません。9.1%くらいであれば確保できると判断し、誘導誇大表現にならないようむしろ抑えて表示をしています。
2）マンション経営ってほんとに有利？
銀行定期預金の37倍の利回りです。
今銀行の定期預金利率が0.2%〜0.3%です。つまり、800万円預けて受け取り利息が1万6千円です。マンション賃貸収入の場合は68万円（一切おまかせ管理の場合60万円）です。実に37倍です。この差をどうお考えになりますか？
3）将来家賃が下がったら…
可能性はあります。が、大幅な下落はありません。実際に過去10年間で港区、渋谷区、杉並区、中野区、世田谷区などほぼ横ばいです。直近の（平成16年9月）日経新聞によれば、一部の人気エリアで上昇もしています。
4）将来マンションの価値が下がったら…
賃貸用マンションの価値は、築年数に比例しません。賃貸用マンションはこれまでの周辺地価ではなく、賃料からその値が決まります。実際賃料の下落はほぼありませんので、マンション自体の価値も大きくは変わりません。例えば、築3年と、築20年の同様のマンションが並んでいたとします。築3年が7万円の賃料として、築20年でも6万5千円くらいになります。やはりこの築年差では少しは下ります。が、築年数に比例しません。また、ワンルームマンションは単純な間取りで、壁面が多いため建物本体の老朽化は大変遅いものです。
5）すぐ換金できないのでは？
例えば賃料が月6万円（年72万円）のマンションを600万円で売りに出せば利回りが年12.0%ですから、すぐ売れます。それを高く売ろうとすると売れにくくなります。例えば最悪状況を考えて、8.5%の利回りマンションを800万円で購入して、3年後に600万円で売却したとしましょう。すでに216万円（72万円×3年）は得ていますので、元は取っており損はありません。ご希望により、当社で即金で買い取ることもできます。（当社買い取り保証システムの査定により算出）
6）不動産はなんとなく怖い…
でも本当は一番安全なのです。
保全の面では不動産が一番確かです。登記し、法律によってしっかり守られます。盗むことは名義を変えることですので、はっきり相手の名前が残ります。すぐ犯人が判ることになります。手続きは司法書士に任せるとしても次の点に留意してください。
- 登記簿で抵当権や、差し押さえなどがないことの事前確認をする。（司法書士が行います）
- 所有権移転の書式と代金は現金（または銀行発行の小切手）と同時引き換えで行う。
- すぐ登記申請をする。そのため取引は法務局で開いている平日が望ましい。（司法書士が行います）
7）なぜ中古がいいのか？
たくさんのメリットがあります。
現在入居者がいるままマンションの所有者が替わる、いわゆるオーナーチェンジです。
- 新築物件の半値以下で買え、利回りがいい
- 過去から現在の賃料の事実がわかる
- 購入したその日から賃料収入がある
8）古い建物は心配…
鉄筋コンクリート建物の耐用年数は60年です。
つまり、20年超の建物はこのあと40年間は維持できることになります。特にワンルームマンションの部屋は小さな部屋と廊下から成り立っており頑丈そのものです。大きな修理と言えば外壁の塗り替え・張り替えか、全体のフェンス交換程度です。これは修繕積立金でまかなえますので、新たに負担することはありません。
9）物件はどこから入手?不法占拠などのトラブルは？
物件情報は銀行、ノンバンクなど金融関係と、不動産の業界ネットワークから集めます。現在正当な貸借人が居住しており、そのままオーナーが代わるシステムです。競売物件によくある不法占拠者問題は一切ありません。
10）地方に住んでいるが…
実は、当社のお客様は半分以上が地方のお客様です。
遠く四国や東北の人が東京にマンションを所有しているケースが多くあります。おまかせ管理であればオーナーの行うことは何もありませんので、お住まいがどこかはまったく関係ありません。自動的に家賃と報告書を受け取るだけです。
11）相続税対策に有利？
相続財産は相続税評価額で評価することになっています。賃貸用マンションは価格の約6割減、つまり1000万円で購入した物件は約400万円で評価されます。
12）部屋の修理について
2つの修理があります。
- 部屋空け渡し時の修復
契約解約で借主（入居者）が部屋を空け渡すときには壁や天井のクロスまたは塗装、床の損傷ほか機器類の損傷の程度によって、それまでの借主が修理費用を支払う契約になっています。借主の責任によらない自然汚損部分はオーナー負担ですが、更新料等で十分事前回収しています。 - 機材の修理
ワンルームには付属機器は大変少ないものです。まず、エアコン（約7万円）ガス給湯機（約10万円）は12〜15年で交換になります。その他、照明・ガステーブル・棚ぐらいの機械がついている場合もありますが同様です。さらに部屋の建物構造部分の自然損壊もほぼありません。
